誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール

不動産投資を考え始めたら必読!

目次

  • 第１章　「ワンルーム投資地獄」の教訓  :  ―気を付けろ、甘い言葉とワンルーム
  • 第２章　不動産投資の成功法則  :  ―最初に買った物件で人生が決まる！
  • 第３章　収益がきちんと上がる物件の条件  :  ―東京は実質１８区だ
  • 第４章　収益性と出口戦略  :  ―いい物件は即断即決
  • 第５章　ローンを知り、ローンに愛されよ  :  ―借りられるのはどんな人か
  • 第６章　収支計算のＡｔｏＺ  :  ―家賃下落や甘くない空室率で考える
  • 第７章　成功する不動産投資のロードマップ  :  ―リスクを取るか、機を待つか
  • 第８章　不動産センスを身につけよ！  :  ―買うタイミングは今か

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各章の見出し

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  • はじめに -2-
    1. 不動産投資は誰でも儲かるわけではない
    2. 私は一軒目を買うのに８年かかった
  • 第１章 「ワンルーム投資地獄」の教訓 ～気を付けろ、甘い言葉とワンルーム～ -17-
      (ワンルーム投資は地獄への片道切符)
    1. なぜみんな儲からないのか
    2. 大損する元凶は、サブリース契約にあり
    3. 家賃から引かれる手数料が高い
    4. ワンルーム投資は罠だらけ
    5. 家賃は下がる、保証賃料も下がる
    6. ワンルーム投資はまず儲からないシステム
    7. なんと！サブリースは解約できない
    8. 借地借屋法の本末転倒
    9. 業者が解約に応じたくない理由
    10. サブリースが必要な物件は買うな！
    11. 赤字なら「損切り」以外に道はない
    12. 自己破産は最後の道だが、命を捨てるよりマシ
    13. 自己破産をすると仕事を失うリスクも
    14. 問題がありすぎるワンルームの売り方
    15. それでも裁判にならない理由
    16. 「儲かった人がいる」と「みんなが儲かっている」は大間違い
    17. かく言う私も騙されたことがある
  • 第２章 不動産投資の成功法則 ～最初に買った物件で人生が決まる！～ -53-
      (成功のためのロードマップ)
    1. 最初の物件がお金を生めば次に繋がる
    2. 最初に金食い虫物件をつかめばアウト！
    3. 毎月黒字であることが絶対条件
    4. 不動産投資の全体像をつかめ！
    5. 日本人は投資をしないといけない
    6. 不動産投資に向く人、向かない人
    7. 本当は２５００万円の資金と年収５００万円が必要
    8. ローンは65歳までに完済する
    9. プランを考えてすべきことを逆算する
    10. 節税効果があるのは相続税だけ
    11. 不動産は保険代わりにならない
    12. 自宅に資産価値を求めるのは間違い
    13. 家は無駄かもしれないが、持ってていい
    14. 住む家ならハウスメーカー、売る家なら工務店で建てる
    15. 不動産投資の準備はできていますか
      (不動産会社選びで９割決まる)
    1. 信頼できる不動産会社を見つけよう
    2. その不動産会社「買わない方がいい」と言ってくれますか
    3. 手数料は同じでもサービスの質は大違い
    4. 正直不動産会社の見極め方
    5. 士業の友達を持っていますか
  • 第３章 収益がきちんと上がる物件の条件 ～東京は実質18区だ～ -95-
      (どんな物件がいいか)
    1. 日本で将来があるのは東京１８区だけ
    2. 収益を狙うなら中古一択
    3. 一棟買いなら自身の判断で賃貸し経営ができる １０３一棟買い
    4. RC造なら長く使える、ローンも長く組める
    5. 収益性で考えるとレジデンス系より商業系が有利
    6. 単身者向けかファミリー向けか、さあどっち？
    7. 単身者向けよりファミリー向けがおすすめ
    8. ワンルームを中心にレジデンス系は供給過剰気味
      (物件をどう探すか)
    1. 地元の不動産会社に物件を依頼しておく
    2. 賃貸専門不動産会社にも情報は集まる
    3. レインズで見つかるのは３ヵ月に一件
    4. アホ物件はいっぱいある
  • 第４章 収益性と出口戦略 ～いい物件は即断即決～ -119-
      (物件のチェックポイント)
    1. これぞ！の物件が出たら即断即決できるか
    2. 不動産会社の経験を借りよう
    3. 自分なら住むかの視点で物件を見極める
    4. 物件を紹介されたらチェックすべきこと
    5. 即決だけど現地は見る １３７チェックポイント
      (買うかどうかの判断)
    1. 最大の判断基準は「利益が出ること」
    2. 出口戦略が立つかも重要
    3. 物件価格が高すぎれば見送り決定
    4. 予算は１億円からと心得る
  • 第５章 ローンを知り、ローンに愛されよ ～借りられるのはどんな人か～ -145-
      (ローンの可否は返済能力と物件次第)
    1. 収益物件購入の為のローンは借りにくい
    2. 当たり前だが、借りやすいのは返済能力がある人
    3. まずは自己資金を準備するのが大前提
    4. 購入物件の収益性も加味される
    5. 年収＋収益性で融資額がきまる
    6. 物件の価値を示す精算価格も重要
    7. 評価額は「お買い得か」の指標にもなる
    8. 返済期間は物件の構造や築年数で決まる
    9. 金利は返済能力があるほど低利
    10. 変動金利に上昇の可能性が出た
    11. 誰も知らない、未払い利息のリスク
    12. ローンを借りるために、銀行巡りのススメ
    13. 融資の対象は金融機関にも物件の情報がある
  • 第６章 収支計算のAtoZ ～家賃下落や甘くない空室率で考える～ -169-
      (利回りの計算)
    1. 表面利回りと実質利回り
    2. 実質利回りの計算法
    3. １年目は経費が多くて利益が出ない
    4. 家賃がが下がれば利回りも下がる、これ当然
    5. 将来の家賃は周辺の築古物件が参考になる
    6. 家賃は下がるが、下げ止まる
    7. 空室率は10%が目安だが、ワンルームはそれ以上！
    8. 人口の増減を予測しよう。
      (利回りを維持するには)
    1. 管理はオーナーの仕事ではない
    2. ペット可は人気だが、問題も多い
    3. １戸の家賃を下げれば、ほかの部屋も下がるリスク
    4. 家賃を上げるパターンもある
      (表面利回り６％が絶対条件)
    1. 表面利回りは最低６％必要
    2. 儲かる物件は売りやすい
    3. 銀行を信じてはいけない
    4. 出口戦略「最高を夢見て、最低を覚悟する」
    5. 想定を超えたブラックスワンも想定に入れる
    6. 最悪の事態でも生きられるか
    7. 失敗したら、損切りするしかない
    8. 要注意！値下がりしても売れれば税金がかかる
  • 第７章 成功する不動産投資のロードマップ ～リスクを取るか、機を待つか～ -205-
      (リスクを取って手が届く投資する)
    1. いい物件を、なるべく早く買いたい
    2. 選択肢はいろいろある
    3. ローンは組めるか
    4. 修繕費を含めても魅力ある価格
      (学ぶ、人脈、資金を作る)
    1. 木ばかりを見ず森を見る。
    2. セミナーで人脈はできません
    3. 一人で考えないこと
    4. フェラーリ自慢の人と付き合うな
    5. 不動産の意思を周囲に話すことが大切
    6. 想いの強さが行動に繋がる
    7. まずは徳を積む、人に好かれる事
    8. 物件を紹介してもらえる人になる。
  • 第８章 不動産センスを身につけよ！ ～買うタイミングは今か～ -235-
      (経済や社会情勢に敏感になる)
    1. 皆が持ち合わせていない「相場感」を養う
    2. 多くの物件は買わない方がいいほど高額
    3. 価格はこれからどう動くか
    4. 情報に敏感になる
    5. 不動産価格の潮目を見極める
    6. 景気悪化なら物件不足は解消される
    7. 自己資金の準備があれば融資は受けられる
    8. 誰も投資しない時に投資できる人になる。
  • おわりに -252-